Návratnost investice do nemovitosti. Koupit či nekoupit?

Před zahájením investice do nemovitosti je moudré si provést analýzu, která vám pomůže mít jasno v tom, zda je tato investice výhodná a dává Vám smysl. Mnozí z nás pečlivě srovnávají úrokové sazby a podmínky při žádosti o hypoteční nebo spotřebitelský úvěr. Když jde o investice do nemovitosti určené k pronájmu, často opomeneme vzít v úvahu další výdaje jako jsou náklady na případnou rekonstrukci, kuchyňskou linku, skříně, spotřebiče, zdanění při prodeji, zkrátka faktory, které pořizovací cenu výrazně ovlivní.

Moje poznámka je však prostá: Při investování do nemovitostí je zásadní dívat se na finanční aspekty, časový horizont a záměr s jakým si nemovitost pořizujete.

Při výpočtu návratnosti investice bychom měli brát v úvahu, že výpočty budou vždy jen orientační, i když zahrneme co nejvíce informací a faktorů. Jak ohodnotit dobu strávenou výběrem vhodné nemovitosti, náklady na údržbu a zařízení, výběr nájemníků a realitního makléře, cesty do nemovitosti, zkrátka faktory, které přicházejí s investicí do nemovitosti?

Jedním z klíčových prvků pro srovnání investic do nemovitostí je výnosnost, a to hrubá i čistá. Rozdíl mezi nimi spočívá v tom, že čistý výnos zahrnuje všechny související náklady na vlastnictví a pronájem nemovitosti. Pro ilustraci si pojďme uvést jednoduché vzorce, jak si takovou výnosnost investice do nemovitosti můžete sami spočítat.

Hrubý výnos z nemovitosti (pronájmu)

Hrubý výnos se obvykle počítá jako roční nájemní příjem bez poplatků na služby v domě dělený pořizovací cenou.

Čistý výnos z nemovitosti (pronájmu)

Čistý výnos vyžaduje, abyste od čistého nájemního přijmu odečetli odečetli ještě všechny náklady spojené s vlastnictvím tj. náklady na údržbu, pořízení, opravy, různé poplatky, pojištění, daně a další případné náklady na vlastnictví nemovitosti. Náklady se mohou značně lišit u různých typů nemovitostí.

Pozor! Při investování do nemovitosti neplatí přímá úměrnost! Rozhodně neplatí, že nejlepší investice je ta, kde vybírám nejvyšší nájem. Důležitou roli hraje také obsazenost nemovitosti. Například pokud máte byt obsazený jen pár měsíců v roce (v případě rekreačních nemovitostí) nebo Vám vypadnou 2 měsíce nájmu u klasické rezidenční nemovitosti, s Vašim výnosem to pořádně zamává.

Návratnost investice v letech

Návratnost investice je dalším důležitým ukazatelem, který vám umožní zjistit, za jak dlouho se vám investované prostředky vrátí. Při investování do nemovitostí je také důležité zvážit, zda nemovitost financovat z vlastních prostředků nebo pomocí hypotečního úvěru. Pokud financujete nákup úvěrem, musíte od výnosu odečíst i výši splátek hypotéky.

Pro výpočet návratnosti investice můžeme použít vzorec:

Růst hodnoty nemovitosti v čase

Při hodnocení investice do nemovitosti je také důležité brát v úvahu růst cen nemovitostí a nájemného v průběhu času. Mnohé lokality za posledních pár let zažily výrazný růst cen nemovitostí, což může výrazně zkrátit dobu, za kterou se vám investované prostředky vrátí. Kromě finančního výnosu získáte také nemovitost, která může být za několik let mnohem více hodnotná.

Tipy na závěr

Investování do nemovitostí je tak oblíbené právě proto, že je reálné a hmatatelné. Vlastní nemovitost můžete vidět, osahat, upravovat, zařizovat a tím si vytvořit hlubší vztah k investici. Vlastnictví nemovitosti poskytuje také pocit jistoty a stabilitu, což je jedním z důvodů, proč je tato forma investování tak přitažlivá.

Osobně preferuji při rozhodování o vlastních investicích kombinaci emocí a čísel. Na začátku investičního procesu přicházejí mé emoce - co cítím k dané nemovitosti, jak se v ní vidím a jaká je to pro mě příležitost. Teprve poté přichází fáze výpočtů, kde analyzuji náklady, výnosy a potenciální růst hodnoty. Pokud se oba aspekty skloubí a výpočty potvrzují mé emoce, jsem připravena udělat investiční krok s větším sebevědomím.